深圳旧工业区城市更新的路径和风控
2018-1-23
【内容摘要】
旧工业区城市更新，多种路径选择之下，何去何从？“步步惊心”的法律风险之中，如何做到“步步为营”？作者从其法律服务的诸多项目和案例中梳理常见的路径选择和风控要点分析以供您参考。
引言
深圳拆除重建类城市更新项目类型包括：旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等。根据深圳市已经列入城市更新计划的项目类型和实施情况的初步分析，旧工业区城市更新改造因涉及权利主体较少、搬迁补偿工作难度相对较低、项目开发周期相对可控，在城市更新项目类型中是实施成功率最高、实施期限最短的项目类型。另外，随着近年来国内产业地产的兴起，大量原来从事住宅开发的房地产开发公司，也越来越多跳上“产业地产开发和产业地产运营”的快车，因此，在政府工作聚焦于“三去一降一补”的政策新常态下，深圳旧工业区的城市更新引起了房地产业界的重点关注。
本文将从深圳旧工业区城市更新的路径选择和风控要点两个方面对其进行论述。
旧工业区城市更新的路径选择
根据《深圳市城市更新办法实施细则》规定，拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：
1.权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施；
2.市场主体单独实施；
3.权利主体与市场主体合作实施；
4.政府组织实施。
针对旧工业区的城市更新改造，市场主体单独实施、权利主体与市场主体合作实施的方式较为常见，下文主要针对此两种方式进行论述分析。
（一）市场主体单独实施
虽然《深圳市城市更新办法实施细则》《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施(2016)》等相关法规规定，拆除重建类城市更新拆除范围用地面积应当大于10000平方米，拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米且具有规定情形之一的区域可申请划定小地块城市更新单元。但是，深圳旧工业区城市更新项目单元规划往往划定的城市更新土地范围较大，特别是前些年申报的旧工业区项目，少则五万、十万平方米，多则五六十万平方米。
在市场主体单独实施的路径下，市场主体占据了主导地位，旧工业区的权利主体则相对较为被动。如果某一旧工业区已经落入经过政府审批的某城市更新单元规划内，成为更新单元范围内诸多被搬迁物业之一，那么权利主体已经被“圈住”，经常会被动地以“被搬迁人”身份与市场主体签订《搬迁补偿安置协议》来实现自己的权益。在实务中，有些权利主体在城市更新单元规划尚未经过政府审批，甚或尚未列入城市更新单元计划，仅仅凭可能的申报主体自行划定的意向性城市更新单元规划图，便误解已被“圈住”，只好作为“被搬迁人”被动地与市场主体进行搬迁补偿安置条件的谈判。
（二）权利主体与市场主体合作实施
根据目前的城市更新政策，旧工业区的物业如符合城市更新申报条件，权利主体本身可以单独申报城市更新单元计划。即使旧工业区已经被列入城市更新单元计划范围内，申报主体也未必是项目范围内的实施主体或者不一定是项目的唯一实施主体。换言之，权利主体有可能是该旧工业区城市更新项目的实施主体，那么其权益价值可能就不局限于根据搬迁补偿安置标准所享有的工业厂房的搬迁补偿安置的价值，其还具有一定程度上的城市更新房地产项目开发权益价值。
但是，一般的权利主体是不具备独立申报和实施拆除重建类城市更新项目的条件，包括开发资源、开发团队、开发资金等，因此往往通过与具有城市更新项目开发经验的、具有较强实力的市场主体进行合作开发，比如可以采取共同设立项目公司的方式，以项目公司作为项目申报主体和实施主体。
在这样的安排下，权利主体所能享有的权益包括项目开发权益和厂房搬迁补偿安置权益两个部分，于权利主体而言，无疑这种合作路径的选择比仅仅作为“被搬迁人”更能挖掘其工业厂房的价值。于市场主体而言，通过与权利主体的合作，双方精心设置合理的交易安排，在项目用地、开发经验、资金实力、开发人才、政府资源、经营稳健等方面形成优势互补，实现合作双赢，可以快速推动项目实施。
相关路径的风控要点
相对于一般的房地产开发项目，城市更新项目实施面临政策变化较快、开发环节繁多、开发周期冗长等因素，其不确定性和风险较大。如履薄冰的法律风险之下，如何化险为夷？下文主要对以上提及的两种旧工业区城市更新路径进行风控要点提示。
（一）市场主体单独实施
在“市场主体单独实施”的路径下，市场主体进行项目实施的风控要点涉及全过程的各个环节：申报城市更新单元计划、核查汇总土地建筑物、申报城市更新单元规划、签订搬迁补偿安置协议、申请实施主体确认、签署土地使用权出让合同、办理开发报建手续、交付物业、办理不动产权证等。因篇幅所限，本节不再赘述，主要对被“圈住”或可能误解被“圈住”的权利主体进行风控要点提示如下：
✎1.对城市更新项目的合作方进行适当调查，核实其城市更新项目成功开发经验、经济实力水平、项目运营团队和社会资源整合能力等，否则实力一般的公司很可能是炒项目的投机商。
✎2.核查本城市更新项目是否符合深圳市城市更新办法及其实施细则等相关法律法规政策的基本要求，初步评估项目立项的可能性，比如：旧工业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。
✎3.核实城市更新项目申报的实际情况，项目尚处于立项论证前期，还是正在进行更新意愿委托阶段，抑或已经列入城市更新单元计划，以便把控搬迁补偿谈判和搬迁补偿安置协议的签约时机。
✎4.审慎签署城市更新意愿委托书，慎重签订城市更新项目搬迁补偿安置协议等有约束性法律文件。
✎5.签订搬迁补偿安置协议时需要仔细议定协议条款，包括签约主体、补偿方式和补偿标准、厂房移交期限、房地产证交付期限、回迁物业交付期限、不动产权证办理、违约责任等。
（二）权利主体与市场主体合作实施
选择“权利主体与市场主体合作实施”路径，实务操作的基本流程如下：
在“权利主体与市场主体合作实施”的路径下，权利主体和市场主体的风控要点“因主而异”，具体如下：
1权利主体的风控要点：
➤（1）对作为意向合作方的市场主体进行尽职调查，以便选择合适的合作对象。
➤（2）核查本城市更新项目是否符合相关法律法规政策的基本要求，以便评估申报难度。
➤（3）核实工业厂房所在地的法定图则、城市更新项目可能土地用途、规划指标和更新方向，以便对项目价值有一个初步总体评估。
➤（4）根据城市更新项目实施流程进度把控各个环节的各方权利义务的平衡，特别是当厂房不动产权证被注销和房屋被拆除时，权利主体应有相应的风控或增信措施，如可以采取“债权+股权”的综合法律工具进行项目合作交易结构设计。
➤（5）签订权利义务清晰、条款内容周全的《合作协议》和《搬迁补偿安置协议》。
2市场主体的风控要点：
市场主体在与权利主体合作实施项目过程中，其风控要点涉及项目合作的各个节点，本节主要提示如下两个相对较为重要且易被忽视的风控要点：
（1）在旧工业区拆除重建城市更新实操中，“城市更新项目开发权争夺”的诉讼纠纷屡见不鲜，笔者曾代理的案件之一即为典型：某旧工业区的权利主体A公司与深圳房地产开发商B公司签订《房屋拆迁补偿意向书》后又以更高的补偿标准与另外一家房地产开发商C公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》，C公司把包括A公司旧工业区在内的更大土地范围一并成功申报城市更新单元计划，在该城市更新单元计划公示时B公司才发现A公司的这一行为。在诉讼过程中，宝安区法院、深圳市中级法院、广东省高院对《房屋拆迁补偿意向书》法律认定均不相同，案件的不确定性很大。从此案例中可以得知，在与权利主体合作开发路径下，作为比较强势的市场主体亦需要防控权利主体变卦和恶意违约的法律风险。
（2）市场主体即使已与权利主体签订《房屋搬迁补偿安置协议》，也应当注意在协议履行过程中，防止权利主体恶意买卖、抵押厂房物业等情形。笔者提供法律服务的城市更新项目中遇到过几次此类情况。因深圳市搬迁补偿安置协议的备案和房地产过户登记的联动机制尚没有完全建立，若市场主体未拿到厂房物业的房地产证原件或者没有设置抵押登记，或者签订补偿协议时厂房物业尚未办理房地产证，后来权利主体又办理了房地产证，这些情形下权利主体具备买卖、抵押厂房物业的故意违约条件，导致之前签订的补偿协议履行不能，若要与新的权利主体重新签订补偿协议，一般会导致补偿条件较大幅度提高。作为市场主体，应当尽力落实搬迁补偿安置协议备案，并尽可能将权利主体的房地产证保管在自己手中并且最好能设置抵押，以避免旧工业区的原权利人毁约或恶意串通等事件的发生。
结语
面对不同的旧工业区，需要结合具体项目具体情况，寻找城市更新的最佳路径。不同的路径选择、不同的项目阶段、不同的参与主体均有不同的法律风险，参与主体应“步步为营”，稍有不慎，则会“步步惊心”。在城市更新项目推进和合作中，唯有熟练运用法律工具和法律技术，设计和论证交易结构、平衡各方的权利义务和风险，方能争取促成项目推进，取得共赢效果。
赖铁峰，k8凯发天生赢家·一触即发深圳办公室合伙人、律师；主要执业领域为城市更新旧改、房地产开发、工程建设、房地产投融资并购等。
邮箱：laiyf@cqhaolun.com
赵裕秀，k8凯发天生赢家·一触即发深圳办公室律师助理；主要执业领域为城市更新旧改、房地产开发、工程建设、房地产投融资并购等。
邮箱：zhaoyuxiu@cqhaolun.com
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