境外上市研究系列：房地产企业境外上市小结（二）
2019-08-15
近期，房地产企业融资监管趋严呈愈演愈烈之势。银保监会于2019年5月17日发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文，简称“23号文”），严格管控房地产融资行为，从前端拿地到后端居民购房融资均予以规范。23号文要求：（1）商业银行不能：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。（2）信托不能：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
2019年7月10日，银保监会约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求：（1）信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；（2）提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；（3）要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；（4）要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；（5）要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
2019年7月12日，国家发改委在其官方网站发布《国家发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，提出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
2019年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中央明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
可以预见的是，在当前国内融资、海外发债收紧的情况下，赴境外上市进行股权融资将可能会成为房地产企业融资的一个重要选择。理论与实践并行，笔者借助本专题同步将目前与房地产有关的主要规定予以了系统的梳理，同时，笔者将近两年房地产企业境外上市的案例予以了整理，就常见的问题予以了小结，以期抛转引玉，更好的服务客户，共同探讨学习。本系列文章目前暂为四篇，前两篇为法律法规篇，后两篇为实践案例篇，本文为第二篇。
本篇文章的主要内容包括：持续发展及土地供应、房地产土地开发、建设工程、房地产交易（二级市场）、房地产权属登记。
五、持续发展及土地供应
六、房地产土地开发
（一）城乡规划
（二）闲置土地处置办法
七、建设工程
八、房地产交易（二级市场）
（一）有关房地产交易的主要规定
（二）有关房地产二级市场的其他几个重要文件
1.预售方面
住房和城乡建设部于2010年4月13日发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）。其主要内容为：（1）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。（2）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。（3）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。（4）加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。（5）健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息。（6）鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。（7）严格商品住房预售许可管理。（8）强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。（9）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管。（10）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。（11）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。（12）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。（13）落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。（14）强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。（15）全面开展预售商品住房项目清理。（16）加大对违法违规行为的查处力度。（17）加强房地产信用管理。（18）严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。（19）落实监督检查责任制度。各地要强化房地产主管部门管理职能，加强房地产市场执法队伍建设。
2.房价
2010年4月17日，国务院出具了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），其目的在于坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。本文件的主要内容规定如下：
3.市场调控
国务院办公厅于2013年2月26日发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），进一步要求：
二、坚决抑制投机投资性购房
进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。
对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。
4.土地使用权二级市场
2019年5月29日，中央全面深化改革委员会第八次会议审议通过《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，2019年7月6日国务院办公厅正式发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号，下称“《指导意见》”），建设用地二级市场建设过程中又一重大里程碑。其主要内容如下：
九、房地产权属登记
2014年11月24日，国务院颁布了《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号），自2015年3月1日起施行，并于2019年3月24日修订实施；《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）已经2015年6月29日经国土资源部第3次部务会议审议通过，并于2016年1月1日生效。其主要内容如下：
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