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境外上市研究系列：房地产企业境外上市小结（三）

2019-08-15

近期，房地产企业融资监管趋严呈愈演愈烈之势。银保监会于2019年5月17日发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文，简称“23号文”），严格管控房地产融资行为，从前端拿地到后端居民购房融资均予以规范。23号文要求：（1）商业银行不能：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。（2）信托不能：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

2019年7月10日，银保监会约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求：（1）信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；（2）提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；（3）要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；（4）要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；（5）要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

2019年7月12日，国家发改委在其官方网站发布《国家发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，提出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

2019年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中央明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

可以预见的是，在当前国内融资、海外发债收紧的情况下，赴境外上市进行股权融资将可能会成为房地产企业融资的一个重要选择。理论与实践并行，笔者借助本专题同步将目前与房地产有关的主要规定予以了系统的梳理，同时，笔者将近两年房地产企业境外上市的案例予以了整理，就常见的问题予以了小结，以期抛转引玉，更好的服务客户，共同探讨学习。本系列文章目前暂为四篇，前两篇为法律法规篇，后两篇为实践案例篇，本文为第三篇。

第一部分  近两年房地产企业境外上市案例小结

一、2018年1月至2019年8月在境外上市的房地产企业小结

二、常见问题及解决思路

房地产企业境外上市中经常存在的问题及解决思路内容小结如下：

三、具体案例

【案例1】未取得建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等之前开工或者施工检查验收、消防安全系统批准前使用

【简析】

1.未取得建设工程施工许可证、建设工程规划许可证

（1）相关规定

未取得建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等必要证照之前即开工建设在目前的房地产企业中较为常见，近2年内境外上市的8家房地产企业中就有5家存在类似问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》等相关法律法规的规定，建筑工程开工前，建设单位只有依法申领建设工程规划许可证、施工许可证之后，方可开工进行施工建设。

如建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。

如建设单位未能履行建设工程规划许可证申办义务，可能被责令停止建设、限期改正，并处以建设工程造价5-10%的罚款；可能被限期拆除或被没收，并处以造价10%以下的罚款；如公司未能履行施工许可证申办义务，可能被责令停止施工，限期改正，并对建设单位处工程合同价款1-2%的罚款。

（2）简析

根据以下案例的招股说明书及笔者的实务经验。对于该类房地产企业应对相关不合规事项进行如实披露，解释产生该等不合规行为的原因（包括内部工作人员疏忽或者缺乏经验或外部聘请或合作机构疏忽、法律意识淡薄等），对于受到行政罚款的，要及时缴付；对于尚未受到行政处罚的，要取得有关主管部门的确认函或对相关主管部门进行访谈，确认不会因此而受到行政处罚。同时，应完善及加强内控指引，部分企业事后取得了相关的许可证。

2.未进行施工检查验收、消防安全系统批准前使用

（1）相关规定

根据《建设工程消防监督管理规定》、《中华人民共和国消防法》，建设单位应当将工程项目的消防设计图纸和资料送公安消防监督机构审核，经审核批准后，方可开工兴建。建设单位应当向公安消防监督机构提出工程消防验收申请，送达建筑消防设施技术测试报告，填写《建筑工程消防验收申报表》，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。否则，由公安机关责令改正，并可以对直接责任人员和主管人员处以一千元以下罚款。对拒不改正或者限期不改的，责令停止施工，已经完工的，责令停止使用。

（2）简析

在弘阳地产（HK.01996）案例中，招股书披露了相关的原因包括：①相关开发商在未经公司允许的情况下开展相关工程以加快建设进度；②公司未能为项目公司的工作人员提供培训以便其了解其内控制度。前述的违规行为（除消防设施布局外）被要求整改并被处以240万元的处罚；对于消防违规事项，公司方面取得了主管的公安局的消防支队的确认函，确认不会对其进行行政处罚，并递交了两份消防设计文件。采取的补救措施包括：完善及采取内部指引，强化工程总监批准程序；管理运营团队、运营中心加强管理，取得相关证照后再开展相关工程建设。

3.实践案例

以下信息均摘自相关公司的招股说明书，相关上市公司均对相关信息予以了相应的披露，包括不合规事项描述、原因、法律后果/承担责任、补救措施等。

3.1弘阳地产（HK.01996）

3.2大发地产（HK.06111）

3.3恒达集团控股（HK.03616）

A在取得建设工程规划之前开工建设

B在取得建设工程施工许可证之前开工建设

3.4 德信中国(02019.HK)在未取得建设工程施工许可证或建设工程规划许可证之前施工

3.5 中梁控股(HK.02772)   在取得必要证照之前开工