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越南土地制度介绍

2019-11-28

近年来，随着中国制造业成本的上升，越来越多中国制造企业在越南投资设厂、将产业转移，这一趋势在中美贸易摩擦的大背景下更有加强之势。土地是外国投资者在越南投资设厂时无法回避的重要问题，笔者总结项目经验，在本文中对越南土地制度做以简要介绍，以希对拟在越南投资的企业有所帮助。

一、越南土地制度概述

1.土地所有权

在越南，土地属于全体人民，国家作为所有者的代表，统一管理土地。

2.土地使用权

越南法律不承认私人拥有土地所有权，但国家可以将土地划拨或出租给个人或者实体（此外，越南国内主体可基于稳定使用某块土地而获得政府对其拥有该块土地的使用权的承认）。另外，需要使用土地的个人或是实体还可以通过土地使用权的转让、转租、出资等方式获得土地使用权。

3.土地管理机关

越南的土地管理机关，在中央层面，越南政府作为最高行政机关，决定各省、直辖市土地使用规划，以及国防和安全用地规划，负责配置土地资源。在中央层面，具体履行土地管理职责的机关为自然资源和环境部下属的土地管理总局。

在地方层面，各省、区和公社的人民委员会在职权范围内行使土地管理权。在地方层面，具体履行土地管理职责的机关为各级人民委员会下属的自然资源和环境管理部门。

二、土地使用权的主要内容

1.土地使用权的获得方式

在越南，组织、家庭、个人等可以通过下列方式获得土地使用权：

（1）家庭、个人可以通过土地使用权的交换取获得农业土地使用权；

（2）组织、家庭、个人可以通过土地使用权的转让获得土地使用权，海外越南人可以通过工业园区、产业集群、出口加工区、高新区、经济区的土地使用权转让获得土地使用权；

（3）组织、家庭、个人、社区可以通过继承土地使用权获得土地使用权；

（4）根据住房法有资格在越南拥有房屋的海外越南人可以通过购买、租赁、继承或捐赠与土地使用权有关的房屋获得土地使用权，或者在住房开发项目中获得土地使用权；

（5）经济组织和合营企业可以通过接受土地使用权的出资获得土地使用权；

（6）组织、家庭、个人、社区、宗教场所和海外越南人可通过国家划拨土地获得土地使用权。外商投资企业可以通过国家划拨土地获得土地使用权，以进行房屋出售或出售与租赁相结合的投资项目；

（7）经济组织、自筹资金的公共非商业组织、家庭、个人、海外越南人、外商投资企业和具有外交职能的外国组织可以通过国家出租土地获得土地使用权；

（8）组织、家庭、个人、社区和宗教场所可以通过国家承认土地的长期稳定使用获得土地使用权；

（9）组织、家庭、个人、海外越南人和外商投资企业可通过导致土地使用权变更的土地纠纷解决、裁决获得土地使用权，包括经主管人民委员会确认的土地纠纷调解，抵押合同中债务处理协议，国家主管机构解决土地纠纷、投诉或检举的处理决定，人民法院的裁定或判决，已经得到履行的执行机关关于判决执行的决定，依法确认土地使用权拍卖结果的文件，或者共享土地使用权的家庭、团体依法分割土地使用权的文件；

（10）社区、宗教组织可以通过导致土地使用权变更的土地纠纷解决、裁决获得土地使用权，包括经主管人民委员会确认土地纠纷调解，国家主管机构解决土地纠纷、投诉或检举的处理决定，人民法院的裁定或判决，已经得到履行的执行机关关于判决执行的决定；

（11）根据主管机关决定，或者根据法律规定，一个组织实施分立或者合并后新成立可以通过分立或合并法律文件从被分立或合并组织获得土地使用权。

2.土地使用权权能

在土地使用权期限内，土地使用人拥有转让、租赁、转租、捐赠和抵押土地使用权的权利，并可以将土地使用权作为资本进行出资，但是使用国家以不征收土地使用税的形式划拨的土地，土地使用者不得交换、转让、赠与、出租、抵押土地使用权以及将土地使用权作为资本进行出资。国家收回土地时，其无权获得补偿。

土地使用人将土地使用权转让、捐赠、抵押、作为资本出资或者使用土地和土地附着资产的，与其相关的合同必须经过公证或认证。关于土地使用权的继承或者使用土地和土地附着资产的文件，必须根据民法进行公证或认证。除此之外的其他与土地相关的交易，可按照当事人的要求进行公证或认证。

在越南法律下，公证和认证的实施机构和证明的范围有所区别。简单来说，公证由持牌公证处进行，证明交易的法律效力和真实性（主要是签名的真实性）。认证由区级司法部门或社区级人民委员会进行，证明签名的真实性、签名的时间和地点。

3.土地的使用期限

越南土地按使用期限可分为长期使用的土地和有期限的土地。

（1）长期使用的土地，主要有以下几种：

（a）家庭或个人使用的居住用地；

（b）公社使用的农业用地；

（c）防护林、专用林和天然生产林用地；

（d）国防用地；

（e）宗教场所或宗教活动用地；

（f）墓地用地等。

（2）有期限的用地，其使用期限分为5年、50年、70年、99年不等，具体如下：

（a）以公益为目的的公社、乡镇土地基金会的土地，租期不得超过5年;

（b）直接从事农业生产的家庭和个人的划拨用地使用期限、经土地使用权的确认获得的土地使用权的期限、家庭或个人向国家租赁的农业用地期限一般为50年；

（c）在越南实施投资项目的海外越南人和外国投资企业的用地期限，不得超过50年。对于资金回收缓慢的大型投资项目，社会经济条件困难或特别困难的地区的项目，需要较长时间的项目，不得超过70年；

（d）自筹资金的公益性非商业组织的非商业设施建设用地，以及其他涉及商业用途的公共设施，土地使用年限不得超过70年；

（e）具有外交职能的外国组织用于办公建设的土地租赁期限不得超过99年；

（f）在土地上建设房屋以出售或出售与出租结合的，按照建设项目的期限确定土地使用期限。

4.土地使用税与土地租金

(1)土地使用税

经国家划拨形式取得土地使用权的，必须缴纳土地使用税。土地使用税的计算依据为划拨土地的面积或确认土地使用权的土地面积、土地用途以及省人民委员会制定的土地价格表。

(2)土地租金

经国家出租形式取得土地使用权的，需要缴纳土地租金。土地租金的计算依据为所租赁的土地面积、土地租赁的期限、土地租赁的单价以及土地租赁的类型（包括在整个租赁期内按年支付租金或一次性支付全额租金）。

5.土地使用权的登记

土地使用权必须进行土地登记。房屋和其他土地附着资产的所有权的登记应所有者的要求进行。

土地使用权的交换、转让、租赁、转租、继承、捐赠、抵押或将土地使用权作为资本出资，必须在土地登记机构登记，并自记载于登记册起生效。

登记由土地管理机构在土地登记机构以纸质或电子登记的形式进行，纸质和电子登记具有同等法律效力。

三、外商投资企业获得土地使用权的方式

外商投资企业在越南投资，通常可以通过下列方式获得土地使用权进而使用土地。

1.通过国家划拨获得土地使用权

外商投资企业可通过国家划拨土地的方式获得土地使用权，以进行房屋出售或出售与租赁相结合的投资建设项目。据现行规定，越南政府仅对外商投资企业提供有限的土地划拨。外商投资企业可凭借经核发的投资登记证，经划拨获得作为建造销售或出租住宅之用的土地。这种情况下的土地使用期限最长为50年，并同时受相应投资项目期间的限制。通过国家划拨方式取得土地使用权的外商投资企业，必须缴纳土地使用税。

2.向国家租赁获得土地使用权

外商投资企业可向越南政府承租土地，用于农业、制造及商业目的，包括基础设施建设、饭店与度假村、出租用住宅等。

外商投资企业为实施投资项目，经越南政府批准租用土地的，应支付土地租金。租金从租赁首日起算，有两种支付方式，即在整个租赁期内按年支付租金或一次性支付全额租金。外商投资企业选择按年支付租金的，可以改变为在整个租赁期内一次性全额支付租金的形式，但用于确定土地租金的具体土地价格必须在批准变更为整个租赁期内一次性支付全部租金形式的决定时，根据《越南土地法》重新确定。外商投资企业取得土地使用权后，若要再出售土地使用权的，需要先缴清土地租金，才可移转土地使用权。

3.从工业区、高新区租赁土地

国家可以将土地出租给经济组织、海外越南人或者外商投资企业，用于工业园区、产业集群、出口加工区基础设施的建设和商业经营。

外商投资企业在产业园区、产业集群或出口加工区投资生产经营的，可以从前述经济组织、海外越南人或者外商投资企业租赁土地及基础设施。

外商投资企业在高新区用地的，可以向高新区管委会租赁土地。从高新区管委会租赁土地的与从国家租赁土地享有相同的权利和义务。

开发高新区或者在高新区建设基础设施的企业，有权向高新区管委会租赁土地。外商投资企业需要使用高新区土地的，可以从前述企业转租土地。

4.越南企业以土地使用权出资

对于外国投资者与越南公司组建合资企业的，越南公司可以将其土地使用权作为资本出资到合资企业。凡依越南企业法成立与注册的越南实体，越南法律允许其在下列情况下，以土地使用权的价值进行出资：

（a）该实体已根据土地划拨制度取得土地，并已全额付清租金；

（b）该实体已根据土地租赁制度取得土地（包括其他组织转让的土地使用权），并已全额付清完整租期内租金。

一旦土地使用权被作为资本出资到合资企业，合资企业则获得与直接由政府划拨或从政府租赁土地的土地使用权人享有相同的权利，合资公司可以转让、出租、捐赠、抵押土地使用权，或将土地使用权作为资本投入其他合资公司。

5.受让土地使用权或地上资产

外商投资企业可以通过购买不动产或包含土地使用权之投资项目获得土地使用权，且与转让该土地使用权之个人或组织享有相同权利，但该土地使用权必须是从国家租赁的土地，且一次性支付了全额租金。

上述几种方式中，从工业区租赁土地是最简便的方式，因工业区开发商已经完成必要政府手续，也已向政府支付了土地费用。在其他方式中，向国家租赁土地是最普遍使用的方式。

四、外商投资企业对于土地的利用

1.将土地用于投资项目

外商投资企业使用国家划拨的土地，只能用于房屋出售和或出售的房地产开发项目。使用从国家租赁的土地，可实施农业、林业、水产养殖、盐业等生产投资项目，从事非农业经营和生产活动，建设公共商业设施或非商业设施，以及实施房屋租赁投资项目。

外商投资企业在越南使用土地的期限，除了受限于法律规定的土地使用期限外，还受其经批准的投资项目期限的限制。

2.转让土地使用权和土地附着资产

使用国家以征收土地使用权税的形式划拨的土地或者使用从国家租赁的并一次性足额缴纳全额租金的土地，外商投资企业有权转让其拥有的土地使用权和土地附着资产。使用从国家租赁的并按年支付租金的土地，外商投资企业可以出售与租赁土地有关的资产，但不得转让土地使用权。

3.出租土地使用权和土地附着物

使用国家以征收土地使用权税的形式划拨的土地或者使用从国家租赁的并一次性足额缴纳全额租金的土地，外商投资企业有权出租/转租其拥有的土地使用权和土地附着物。使用从国家租赁的并按年支付租金的土地，外商投资企业可以在法律允许其投资建造和买卖房屋的情况下，出租房屋，但不得转租土地使用权。

4.捐赠土地使用权

使用国家以征收土地使用权税的形式划拨的土地或者使用从国家租赁的并一次性足额缴纳全额租金的土地，外商投资企业有权向国家和社区捐赠土地使用权。

5.将土地使用权和土地附着资产作为资本出资

使用国家以征收土地使用权税的形式划拨的土地或者使用从国家租赁的并一次性足额缴纳全额租金的土地，外商投资企业有权将其拥有的土地使用权和土地附着资产作为资本依法出资。使用从国家租赁的并按年支付租金的土地，外商投资企业可以将租赁土地上的资产作为资本依法出资，但不得将土地使用权作为资本出资。

6.抵押土地使用权和土地附着资产

使用国家以征收土地使用权税的形式划拨的土地或者使用从国家租赁的并一次性足额缴纳全额租金的土地，外商投资企业有权在获得许可经营的信贷机构，抵押其拥有的土地使用权和土地附着资产。使用从国家租赁的并按年支付租金的土地，外商投资企业可以在经许可经营的信贷机构抵押与租赁土地有关的资产，但不得抵押土地使用权。

外商投资企业在土地租用期间，可以依法在越南的金融机构、在越南经营的外国银行分行、越南与外国联营的银行抵押其所租或再租的土地使用权和与土地相关的资产，以获得银行贷款，但需要符合下列条件：

（a）外商投资企业已经支付多年的土地租金，尚未支付的土地租金期限最长不超过五年；

（b）越方以土地使用权作为资本出资的联营企业，越方的土地使用权出资期限至少还有五年。

外商投资企业还清以土地使用权和与土地相关财产抵押的债务，则依据法律规定办理抵押终止手续。外商投资企业不按照贷款合同偿还债务的，则可依法处理其抵押的财产。

7.单独出售与租赁土地有关的资产

外商投资企业使用从国家租赁并按年支付租金的土地时，若出售与租赁土地有关的资产，必须满足以下条件：

（a）与租赁土地有关的资产是合法设立的；

（b）已按照建设总规划和投资立项的要求完成建设。

而与租赁土地有关的资产的购买者必须确保有能力执行投资项目，具有与投资项目有关的业务范围，且实施此项目不违法土地法的规定。

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