长租公寓项目受新冠肺炎疫情影响应对之一二 ——以运营方视角

2020-02-18

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自“新型冠状病毒感染肺炎疫情”（以下简称“肺炎疫情”）出现以来，全国多省市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，为有效减少人员聚集和阻断疫情传播，国务院办公厅发布了延长春节假期的通知，各地人民政府亦视疫情程度发布了关于延迟企业复工和学校开学的通知。返程、开学等事项的停滞和放缓对以人流量为重要因素的租赁行业造成了消极影响。就近几年兴起的长租公寓业务而言，肺炎疫情的不利影响也不可避免。

长租公寓区别于传统住房租赁而言，具有规模化和集中化运营的特点，较一般的租赁项目有较大的运营成本投入。长租公寓的运营模式按照资产持有方式划分，分为重资产模式与轻资产模式，其中重资产模式系以自持物业展开租赁，轻资产模式则多采用整体承租后分散转租展开租赁。

肺炎疫情发生以来，笔者陆续收到了长租公寓运营方客户结合肺炎疫情有针对性的咨询。本文摘取一二，重点围绕（1）轻资产模式项下，运营方同时面临上下游租赁合同的租金减免和/或租赁合同解除问题，如何统筹协调；（2）受肺炎疫情影响，原本运营不佳的区域项目，经商业决策后如何审慎终止，从法律角度展开讨论，以提供一些处理思路，尽量减少不必要的争议和纠纷。

一、轻资产模式中上下游租赁合同租金减免和/或租赁合同解除问题的统筹安排。

（一）厘清下游租户的真实要求。

肺炎疫情的出现在一定程度上打乱了城市的正常生活秩序，长租公寓运营方需先厘清下游租户（以下简称“小租户”）的真实诉请，合理引导并视情况作出回应。具体而言，长租公寓运营项目中，小租户以个人为主，很多情形下，其提出“退租”要求并不代表在秩序恢复正常后不愿意再继续承租公寓。因此，运营方需要询问清楚小租户的真实意愿，小租户所谓的“先不租了”、“这几个月不租了”或者“情况好了再说”等说辞背后希望传达的真实意思究竟是：（1）小租户与运营方签署的下游租赁合同（以下简称“小租赁合同”）继续履行，但要求减免疫情影响期间的租金；或（2）不考虑疫情后续走向，要求直接终止小租赁合同。在此基础上，运营方再作相应安排。

（二）对小租户租金减免要求，应上下游统筹安排。

1.与上游出租人的租金减免沟通先行。

若小租户普遍传达了租金减免的要求，长租公寓运营方第一步应先积极开展与上游出租人的书面沟通，避免冷处理或直接告知小租户“无权减租”（下文关于租金减免的讨论中将有所涉及）。

针对肺炎疫情，多地出台了支持租赁业务的政策性举措。例如，上海市人民政府近期出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》中提及：中小企业承租本市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。上海市国资委为此又印发了《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》，对于符合条件的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。广东、江苏等各地的租赁协会也纷纷发出减免租金的倡议。另外，目前许多“中国好房东”并非国企，也对外推出了减租措施。

笔者建议，轻资产长租公寓运营方系“中间角色”，从维护长期客户的角度出发，需结合各地政策，先书面向上游出租人沟通申请租金减免，在上游租金减免的范围和期限内，给予下游小租户配套期限的租金减免，并通过对上下游租赁合同分别签署补充协议的方式予以明确。

2.上游出租人态度不明朗，如何应对？

前述提及的上下游就租金减免分别达成一致意见的情形是沟通的理想状态，但是，实操过程中也难免出现被动的场景，如上游出租人减租态度并不明朗或并不积极，此时运营方将面临是否拒付上游出租人租金或拒绝下游小租户租金减免要求并就此主张违约责任等法律风险的评估判断。

由此，讨论此种情形下的处理方式之前，本文尝试先探讨关于“肺炎疫情环境下，上下游各租赁合同项下的租金到底应不应该收/应不应该付？”的问题，这也是近期各类租赁业务面临的一个共性问题，而“不可抗力”、“情势变更”等也在当下各类讨论中频频出现。就此，全国人大常委会法工委和部分地方法院相应出具了指引，例如：

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由上表可总结得出：（1）肺炎疫情在法律上的定性，包括不可抗力、情势变更抑或自身商业风险等，裁判机关需根据个案作出判断；（2）肺炎疫情客观导致了合同不能履行，是讨论不可抗力发生法律效果以及不可抗力对合同不能履行后责任承担影响的前提；（3）上海高院和浙江高院在处理疫情对合同履行的影响时重点提及了“不能履约”、“重大影响”、“因疫情防控需要”、“不可归责于承租人、出租人的原因”等因素，该等因素的判断也是做出后期租金减免、合同责任认定的基础，就租金减免不存在一刀切的结论。

另外，从2013年非典期间的租赁合同纠纷案例检索来看，并无居住为目的租赁合同纠纷典型案例，单就经营性租赁纠纷的裁判结果来看，即便法院适用“情势变更”或“公平”原则，各法院就租金减免的尺度也因案而异。

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因此，普遍意义上而言，受疫情之影响，租赁合同能否减免租金以及减免多少合适，目前很难得出统一结论，均是个案处理的结果。就长租公寓领域而言，涉及的多是“居住”为目的租赁合同，小租户在肺炎疫情下是否入住公寓更多是个人选择导向，结合该特点，笔者倾向于认为，若疫情对租户入住和公寓经营影响较小，小租户依据不可抗力减免责任或依据情势变更调整租金的空间不大，当然，完全非个人选择所致的特殊情况除外，例如：（1）长租项目处于重点疫区，大量小租户因为城市封锁等原因客观无法入城入住；（2）专做留学生公寓的长租项目，留学生因为疫情管制不能入境等，需特别对待。

由此，运营方需留意“不可抗力”或“情势变更”等制度的适用有特定要求，法院或仲裁机构最终是否适用该等制度进行认定也存在较大的不确定性。而从制度目的来看，不可抗力和情势变更两种制度本质上其实均系为应对突发事项防止合同僵化履行所设，其背后均体现着诚实信用和公平原则，且在司法实践中，法院或仲裁机构在适用两种制度后所作出的裁判结果事实上亦基本归结到租金和/或违约责任的减免之上。由此，笔者倾向于认为，轻资产模式的长租公寓项目项下，作为中间角色，运营方目前阶段过度纠结于判定目前租赁合同是否涉及不可抗力或情势变更的现实意义不大，盲目自行做出判断然后以此作为决策依据的做法亦不可取。回归到操作层面上，面对上游出租人对减租沟通不作回应或消极回应的情况，建议运营方考虑：

1.附条件地对小租户进行回应：（1）与上游出租人的租金减免沟通文件先行发送；（2）将该沟通文件复印件作为小租户回复函的附件，书面告知小租户，项目存在上游出租人，运营方有租金支付和运营的压力，故若在上游出租人处获得任何实际租金减免后，将相应给予小租户同等程度和期限的租金减免。该等保有诚意的沟通，相较于冷处理，能够一定程度上得到部分小租户的理解。当然，若上游出租人后续同意减免租金，运营方也需切实落实到对应的小租户层面，否则后经发现不仅影响商业声誉，而且一旦产生纠纷，法院也较大可能会结合“情势变更”或“诚实信用”原则，否认运营方单方收取租金的合理性。

2.避免反向操作，即避免单方决定减免下游租金后期望以此为基础再向上游出租人主张减免。如果上游出租人未作出明确的租金减免让步，而运营方自行同意小租户层面的租金减免要求，后续产生纠纷时，存在法院认定运营方的决定系“商业决策”和“自愿选择”而不予免除运营方对上游出租人的租金支付义务和违约责任承担的可能性。就轻资产模式的长租公寓项目，其盈利空间在于上下游租赁合同的租金差扣除运营成本，该等反向操作则会使得运营方面临承担与收益不匹配的责任和风险。

(三）对小租户解除合同要求，可分情况作出回应。

根据《合同法》第九十四条规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的”，才产生法定解除权。合同目的可实现的程度是法院审理疫情情况下合同解除行为是否合法的必要审查因素。例如，辽宁省高级人民法院在大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷案件【（2013）辽审二民抗字第14号】维持一审法院的认定：“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。上文提及的浙江高院于2020年2月10日印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》中也明确表示：“承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”

因此，对于小租户解除租赁合同的要求，运营方可相对明确地进行释明，在目前肺炎疫情情况下，租赁合同并非直接或根本不能履行，小租户不具备解除合同的事实前提基础，同时运营方可根据本文第一点提及的步骤，配套一定的租金减免措施（若有），以维护客户群体的稳定性。

但是，若小租户仅签署租赁合同尚未入住，租赁合同整体租期较短且刚好大部分落入疫情发展期间，而小租户因疫情管控客观无法到达公寓，运营方需特别处理。鉴于该等极端特殊情况下小租赁合同的目的接近无法实现，若该等特殊租户提出退租申请，运营方可考虑予以接受并书面作出租赁合同终止、双方权利义务结清的安排，后续再尝试出租给可以正常入住的租户。

二、受肺炎疫情影响，原本运营不佳的区域项目经商业决策后如何审慎终止。

长租公寓领域近几年竞争十分激烈，轻资产模式中普遍存在前期为抢占市场、房源，运营方向上游出租人签署租赁合同（以下简称“大租赁合同”）起租物业的租金利率偏高的情况，从而导致实际盈利空间狭小。原本盈利能力不强或盈利预期不高项目近期又遭受疫情的影响，安全、全力运营优质项目的同时，运营方也面临着尽快“壮士断腕”终止部分亏损项目的现实，对此，运营方该如何妥善处理？

（一）直接以肺炎疫情为由解除大租赁合同的做法较不可取。

轻资产模式的长租公寓项目中，大租赁合同具有两个显著特点：（1）为保证房屋和租赁项目的适配程度，合同目的一般会明确记载在合同中，以要求合同双方对此明确知悉并共同获取为经营长租项目所必须的批准和证照，类似会载明“合同目的为经营【某】品牌的长租公寓业务”；（2）租期也体现“长”的特点，至少5年起，一般10年至20年不等。

很显然，大租赁合同的合同目的是“长租”，但肺炎疫情的影响相较于“长租”而言，显然具有期限性。因此，从时间和业务性质上来看，长租业务较短期租赁更易判断，目前的肺炎疫情尚不足以导致大租赁合同的合同目的根本无法实现，从而不直接因为肺炎疫情产生法定的解除权。因此，笔者认为，运营方直接以肺炎疫情为由解除大租赁合同的做法较不可取。

（二）约定解除权的行使要考虑肺炎疫情的实际影响。

若大租赁合同中设置了约定解除权条款，例如约定出租人某项违约行为在一定期限内无法纠正，承租人可书面通知后解除合同，则在当前肺炎疫情情况下，运营方行使约定解除权解除大租赁合同时，需考虑以下两点：

1.若违约情形系肺炎疫情所导致，将可能阻却约定解除权的行使。

肺炎疫情环境下，如果运营方基于上游出租人的违约行为行使约定解除权解除大租赁合同，则需判断上游出租人的违约行为（若有）是否系肺炎疫情直接导致的。

根据《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力事件的，不能免除责任。”若出租人的违约行为或逾期履行义务行为系肺炎疫情的政府管制措施或其他不利影响直接导致（例如，出租人根据租赁合同，有义务在一定期限前办理公寓项目的二次消防验收手续或其他开业必需手续，但政府办公时间因疫情延迟而其无法在约定期限前完成等），则其可能享有免责或部分免责的权利，相应地，运营方由此产生约定解除权将会受阻。在该等情况下，运营方不可盲目认为享有绝对的约定解除权而贸然行使，否则将面临达不到合法解除大租赁合同的法律效果的风险。

但是，若上游出租人的违约行为发生在肺炎疫情产生普遍明显的影响之前，即便肺炎疫情对该违约行为也持续产生影响，肺炎疫情的影响也可不再作为审查因素，运营方有权直接按照租赁合同约定正常行使解除权。

2.基于对方违约情形行使解除权，需衡量违约程度是否显著轻微。

根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）（以下简称“《九民纪要》”）的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”

因此，根据《九民纪要》的精神，若运营方仅基于出租方显著轻微的违约行为，即要求解除大租赁合同，则由此引发争议后将存在得不到法院或仲裁机构支持的风险，若该等显著轻微的违约行为有肺炎疫情的影响参与其中，也会进一步增加法院或仲裁机构裁量不予支持解除大租赁合同的可能性。

（三）商业决策必须终止的项目，评估违约后果后可考虑适用违约解除。

在不享有解除权的情况下，一方单方解除合同的行为系一种违约行为。对于该违约方是否可以起诉解除合同，在司法实践中一直具有争议。就租赁合同，特别是本文讨论的长期性特点显著的大租赁合同，在既无法定解除权也无约定解除权的情况下，若运营方衡量违约成本后，认为解除合同仍然具有商业正确性，可结合《九民纪要》新近的规定，妥善终止项目。

《九民纪要》规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”参考《九民纪要》，笔者认为，运营方拟通过违约解除的方式解除大租赁合同的，结合目前肺炎疫情影响，实操中需留意两点：

1.书面解除通知的发出和撤场安排需及时。

一方面受肺炎疫情影响项目运营不佳，处于亏损状态需尽快撤出终止项目，另一方面运营方又心存疑问，能不能结合肺炎疫情情况与上游出租人友好协商以减免部分违约金后再明确发出解约通知？解约通知采用书面形式会不会有更不利的后果？

对此，笔者认为，如果运营方从商业决策角度已决定必须终止项目，则该等解除大租赁合同的通知（即便是违约解除）的发出应当及时，否则，在运营方的犹豫和迟疑之下，除违约责任的认定外，大租赁合同又会增加履行期，而该履行期内需要运营方全额支付租金。

司法实践中，法院和仲裁机构对租赁合同项下违约解除违约金的合理支持范围一般为三至六个月空置损失，具体认定取决于各方的过错程度和实际房屋下家的承租情况等因素。空置损失的起算点一般为法院认定的租赁合同解除之日（撤场及时的情况下）。如果解除通知发出时间晚，则租赁合同解除日的确定（即便违约解除的法律效果得到法院确认）亦会相应延后。因此，态度模糊和犹豫期间，租赁合同多会被认定处于未解除状态，承租人一般仍需按照合同约定支付租金，后续还需根据空置损失程度再另行承担违约金。此外，客观上，承租人尽快明确告知解除意愿，出租人也可尽快开展新的招租工作，减少实际空置的时间。

2.留存疫情相关证据或有帮助，疫情影响可记载为解约理由之一。

根据《九民纪要》规定，违约解除是否达到解除合同的效果依赖如下因素：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。同时，法院或仲裁机构在确定违约解除责任范围时（是否适用违约金调整机制和调整的程度）一般也会酌情考虑解约背景和各方恶意因素。尽管肺炎疫情不直接产生大租赁合同项下的法定解除权，但是因长租公寓业务的经营客观上也遭受疫情影响，对于在该等肺炎疫情环境下运营方提起的租赁合同解除要求，法院和仲裁机构在判断解除效果和违约金调整程度时，肺炎疫情的实际影响也会被作为衡量的因素之一。

故为妥善终止亏损项目，笔者建议运营方目前注意以下几点：（1）肺炎疫情期间所有和上游出租人和下游小租户的沟通均以书面方式进行；（2）留意搜集肺炎疫情影响的相关证据（疫情影响证据搜集思路可参见下表）；（3）将受肺炎疫情影响的客观情况明确列入书面解约函中作为解约的客观理由（或之一），并随函附上相关书面证明文件以正式通知。

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结语：

长租公寓业务的兴起给城市注入了新的活力，也为青年人在大城市的居住和生活提供了很多便利。目前，在激烈的竞争和肺炎疫情影响之复杂环境中，运营方需审慎行事，根据商业判断合理保护优质项目的出租率和客户稳定性，合理淘汰和终止亏损项目，从法律视角出发，希望上文的内容可以为运营方就肺炎疫情情况下部分问题的解决提供应对思路，谨供参考。

本文作者：

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