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房屋验收单对房屋质量纠纷案件裁判结果的影响

2020-04-03

对业主而言购买新房后，收房是最激动人心的时刻之一，终于可以拥有属于自己的“家”; 对开发商而言交房的时候是最紧张的时刻之一，担心业主对房屋质量等不满，拉横幅维权，“围攻”售楼处，通过网络维权，各种投诉。房屋验收环节对业主和开发商都很重要，特别是房屋验收单（不同的开发商名称不同，有的称“业主入住验收单”，有的称“产品交付意见书”等，本文中统称“房屋验收单”）上记载的事项，对后续房屋质量纠纷的解决具有重要作用，本文通过剖析近年来此类房屋质量纠纷案例并结合本团队的实务经验，分析此类纠纷司法裁判规则，供业主及开发商参考。

一、业主在房屋验收单上未提出对房屋质量异议的影响

业主在房屋验收单上未提出对房屋质量的异议，分为两种情况，一种是整个验收过程中未书面提出异议或直接在房屋验收单上写“无异议”，另一种是房屋验收单上空白，什么都没写。出现此情况除少数是房屋质量确实不错，业主验收时没有发现质量问题外，更多的是交房时开发商要求先交清各项费用，先签房屋验收单，才让业主收房。如收房后不幸发生质量纠纷，会给业主的举证造成极大的困难，也会对业主的诉讼造成不利影响。

（一）房屋验收单上未提出异议，视为业主对房屋交付现状的认可

北京市第一中级人民法院的案例，刘某某与北京融科景元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中^[1]，业主刘某某与开发商办理房屋交付和收房手续时未提出异议，且实际接收房屋。接收房屋后，又以收房时开发商的各项证件未加盖公章，房屋暂无法进行招商等理由，起诉至法院，要求开发商支付逾期交房违约金和利息损失。一审法院认为，涉案房屋已达到合同约定的交付条件，业主刘某某收房时未提出异议且已实际接收房屋，应视为认可开发商的房屋交付现状，现又以房屋不具备交付条件为由主张逾期违约金及违约金利息，于法无据，不予支持。二审法院同样认为，业主刘某某办理收房手续过程中未提出异议，应当视为对房屋交付现状的认可，此后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金及利息，不应获得支持，二审法院遂判决驳回上诉，维持原判。

（二）房屋验收单上留空白，视为业主收房时对房屋质量无异议

南宁中院的案例，谢某某与某大型房地产公司房屋买卖合同纠纷中^[2]，谢某某收房当日在《交房验收表》上对验房过程中发现的问题记录为空白，在《房屋交接单》载明：本人同意按照现状接收此房屋。业主填写交房验收表后上楼发现房屋加建了两面墙，业主虽曾多次向物业公司提出整改要求，但无证据证明，更重要的是根据“合同的相对性原则”，承担维修义务的是开发商而不是物业管理公司。最终一审法院以超过诉讼时效为由，驳回了业主的全部诉讼请求。

二审法院进一步认为“商品房买卖合同的附件约定，该房屋交付即视为买受人已经确认并接受该房屋的现状”“开发商在涉案房屋加建的两面墙不涉及改变建筑主体结构、承重结构或者变更用途，业主在接收房屋后也未对此提出异议”，业主的上诉理由不成立，驳回上诉，维持原判。

二、业主在房屋验收单上对房屋质量提出了异议，但不同情形下有不同的裁判结果。

（一）业主在房屋验收单上提出异议，但未在合同约定的时间内向开发商提出书面异议，视为业主认可房屋达到合同约定的标准

很多业主以为在房屋验收单上提出对房屋质量的异议，异议就已成立，就已明确指出了房屋质量与合同约定不一致。而没有注意到，各大开发商一般会在《商品房买卖合同》的补充协议或附件中对此有特别约定：在规定期限（如15天）内书面向开发商提出书面异议，并委托有资质的检测机构检测，以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；双方对房屋质量发生争议，应委托有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的的书面鉴定意见为处理争议的依据。很多业主不会去细看合同，也不知道有资质的检测机构是哪些。

邵某某与大庆萨尔图万达广场投资有限公司商品房销售合同纠纷中^[3]，合同的补充协议中特别约定“如发现装修装饰达不到合同约定标准，其应当在15日内向万达公司提出书面异议，并委托当地有资质的检测机构检测，以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。”

一审法院认定该约定有效，业主邵某未提供证据证明其在接收房屋15日内向开发商提出过书面异议，亦未举证证明委托过相关机构进行检测，因此，根据合同及合同补充协议的约定，应视为业主邵某某认可该房屋装修装饰达到合同约定标准。一审法院驳回业主的诉讼请求。

二审法院认为，虽然邵某某在房屋验收单上已注明楼梯与合同约定不符，但邵某某接收房屋后并未按补充协议的约定，15日内向开发商提出书面异议，并委托当地有资质的检测机构检测，视为邵某某认可该房屋装修装饰达到合同约定标准。二审法院维持原判。

（二）业主在房屋验收单上提出异议，仅要求物业公司维修，可能导致超过质保期，而无法向开发商主张权利

业主收房后，主要是跟物业公司打交道，很多业主认为房屋出现质量问题后是找物业公司维修。实践中物业公司一般也会帮报修的业主进行维修，因为前期物业公司一般都是开发商的关联公司。而如果物业公司的反复维修没有彻底解决问题，再起诉至法院，因前期物业公司的反复维修需要较长的时间，可能面临超过质保期的问题。住宅的质保期根据毛坏或精装的具体部位而不同一般从6个月到5年（如灯具、电器开关６个月；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年等）。

《商品房买卖合同》是业主跟开发商签订的，根据“合同的相对性原则”开发商才是承担维修义务的主体。如果仅是向物业公司报修，很有可能导致超过质保期，而无法向开发商主张权利。邵某某与大庆萨尔图万达广场投资有限公司商品房销售合同纠纷中^[4]，邵某虽然提供证据证明其在质保期内曾要求物业管理有限公司修复房屋墙体漏水事宜，但并未提供证据证明其在质保期内要求过万达公司（开发商）承担保修责任，现涉案房屋的防水已经超过质保期，故邵某要求开发商将房屋墙体修复完好并达到不漏水程度的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。二审法院同样认为，已超过质保期，要求开发商承担维修责任，于法无据，维持原判。

（三）业主在房屋验收单上提出异议，开发商持有房屋验收单且拒不提供，业主在房屋验收单上对房屋质量瑕疵的异议有效

黄某诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案此案为最高法院公报案例^[5]，且一审法院与二审法院的判决截然不同，一审法院认为交接房屋时，业主黄某未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请开发商拆除该钢梁，无合同依据及损害后果，不予支持。二审法院北京市第一中级人民法院认为：房屋是价值昂贵的不动产，业主对所购房屋显而易见的瑕疵，收房时一般不会轻易忽视。业主在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被开发商单方保存的证据，经法院要求，开发商拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定业主关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。二审法院撤销一审判决，并判决开发商承担违约责任。

验完房屋后，房屋验收单一般由开发商收回并持有。司法实践中，如业主在房屋验收单上未对房屋质量提出异议，开发商一般会第一时间提供给法院；如业主在房屋验收单上对房屋质量提出了异议，开发商一般不会轻易提供给法院，给业主的举证造成困难。

（四）业主在房屋验收单上提出异议，业主起诉时对房屋质量的诉求与验收时的要求不一致，应当以验收时为准

殷某某等与杭州元一房地产开发有限公司的纠纷中^[6]，业主殷某某验房时对质量不符合合同约定的地方，要求开发商进行整改，起诉时要求开发商把全部装修敲掉重做并支付违约金，法院不支持。法院认为：双方交接房屋时，业主在房屋验收单上对房屋装修存在的问题进行了描述，说明房屋质量问题亦在本次交付验收的范围内。业主在查验了案涉房屋的情形下，办理交接手续并接收钥匙，应视为其对案涉房屋装修现状的认可，现其主张需双方沟通后敲掉装修全部重做，于法无据，该院不予支持。

三、业主在验收房屋过程中应注意的事项

（一）仔细研读购房合同对房屋交付的约定

各大开发商的购房合同一般有50多页厚，加上委托装修协议(如有)、各种确认书、告知书，全套购房材料可能厚达70-80页。业主一般没有时间和精力细看每一条的约定。对买卖双方有实质性约定的条款，开发商一般都放在购房合同的补充协议或附件里。

建议业主在验收房屋前，仔细研读购房合同补充协议或附件对房屋交付的约定。虽然此类约定可能会对开发商比较有利，但此类约定，司法实践中一般会被法院认为有效约定。所以，业主更应按合同约定的条件验收房屋，并按合同的约定主张自己的合法权益。

（二）先验房，再签房屋验收单

交房时各开发商一般会要求业主先交清或预交各项费用，签署各项文件，然后去验房。但实践中也有不少开发商，要求业主先签房屋验收单再验房，这样导致业主在验收过程中发现的质量问题不能及时以书面的形式提出。即使陪同验房的开发商工作人员，口头承诺立即整改，也可能会对业主的合法权益造成极大的损害。

一方面，没有书面记载不能明确提出质量异议的具体内容；另一方面，口头承诺开发商可能不认可或陪同验房的工作人员离职，都会给业主的维修或诉讼造成极大的不便，甚至导致业主失去维护自身合法权益的机会和时机。所以，建议业主在收房的过程中一定要坚持先验房，再签房屋验收单。

（三）及时按合同约定以书面形式向开发商提出房屋质量异议

业主发现的显而易见的房屋质量瑕疵，业主应当及时记载在房屋验收单上。如合同补充协议或附件有约定：规定期限内向开发商提出书面异议的，应当及时书面向开发商提出。可以采用EMS邮寄的方式，按购房合同上的地址邮寄给开发商。

对于收房后发现的隐蔽质量瑕疵或专业人士（如验房师）发现的质量问题，也应当及时以书面形式向开发商提出，并保留相关证据。

文中备注:

[1]北京市第一中级人民法院（2016）01 民终 1616 号民事判决书。

[2]广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2018）桂01民终1621号民事判决书。

[3]黑龙江省大庆市中级人民法院（2019）黑06民终2208号民事判决书。

[4]黑龙江省大庆市中级人民法院（2019）黑06民终2208号民事判决书。

[5]北京市第一中级人民法院黄某诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案，《最高人民法院公报》2006年第2期。

[6]杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2035号民事判决书。

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