浅析执行异议之诉中房屋买受人的物权期待权
2022-06-01
近期有消息称，某知名地产部分楼盘因拖欠工程款被法院依法查封，导致购房人无法办理房产证。那么，在签订房屋买卖合同后，未办理房产证的情况下，房屋被法院依法查封，作为购房人能否排除人民法院的强制执行？
在涉及房屋的案外人执行异议之诉中，若提出异议的房屋买受人能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条之情形，则能够阻止法院对被执行人名下的房屋采取强制措施。根据最高院的判例[1]，全额付款但是没有办理过户登记的，不享有房屋所有权，仅可主张合同请求权。该规定的理论基础是房屋买受人的物权期待权。本文拟对该权利的概念、构成要件和法律效果中的重点问题作简要论述。
一、我国物权期待权的概念
在执行异议之诉中，若案外人对被诉执行房屋享有所有权，则该房屋根本不是被执行人的财产，可以排除执行。但如果案外人对房屋享有债权，受制于债权的相对性，原则上案外人仅能向被执行人主张权利而不能向申请执行人主张权利，因此不能排除执行。但立法会将一些债权物权化，使之具有排除执行的功能。
例如，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议”）第28条和第29条引入了德国法中的“物权期待权”，赋予债权以物权的效力。“物权期待权”是对未来取得完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护。房屋买受人的物权期待权是指签订买卖合同的买受人在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物所有权，但其对于不动产的权利从债权转化为物权有着合理期待。此时赋予其类似所有权人的地位，以物权期待权排除法院的强制执行。
赋予不动产买受人物权期待权的背后有着特殊的立法价值考量。一方面，我国的不动产登记制度长期以来仅被实为一种行政管理手段，不动产登记制度本身并不完善，人们的登记意识也不成熟。在社会环境和制度基础并未得到根本改变的情况下，社会上仍然存在大量非可归于买受人的原因而未登记的不动产，如果不加分别一律准许强制执行，将会危及社会稳定。另一方面，商品房消费者作为一种特殊的不动产买受人，其购买房屋是为了满足居住需求，涉及到消费者的生存权，应该给予其更高的保护。
二、物权期待权的构成要件
物权期待权包括一般买受人对于不动产的物权期待权（“执行异议复议”第28条）与消费者对于商品房的物权期待权（“执行异议复议”第29条）两种类型。总体而言，28条的适用主体比29条更为宽泛，但审查条件比29条更为严格。
就适用主体而言，首先，被执行人范围不同。28条规定被执行人范围为普通民事主体，包括自然人、法人、其他组织等。而29条中被执行人的范围仅包括房地产开发企业。另外，案外人的身份不同。28 条所对应的案外人是一般房屋买受人，而29条的案外人为商品房的刚需消费者，不仅所购商品房要用于居住，还要求消费者名下无其他用于居住的房屋。
就审查要件而言，一般房屋买受人的物权期待权要满足四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而消费者的物权期待权要满足两个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。观察可知，一般买受人比消费者要多出“合法占有房屋”以及“对未办理登记无过错”两个要求，且对一般买受人“支付合同价款”的要求也比对消费者更高。
究其审查要件差异之原因，可以分为三个方面。首先，由债权到物权是一个动态的过程，从订立合同、支付款项、占有房屋最后到转移登记标志着债权一步步向物权迈进。因此，在这一过程中，完成的步骤越多，对物权的期待可能性也越大。对于一般买受人而言，只有签订合同、支付全部款项并合法占有房屋之后，法律才对其物权期待权加以保护；而消费者相比一般买受人多了生存权的考量，其保护的价值更大，因此只要其签订合同并支付50%以上的款项，法律就对其加以维护。再者，消费者与房地产开发企业之间的网签备案登记也在一定程度上起到了公示作用，故无需用“合法占有房屋“来补强其公示性。另外，消费者与房地产开发企业之间的买卖活动处在严格的监管之下，不仅需要签订规范的商品房销售合同，且还须办理网签备案登记，这可以很大程度上防止开发商和消费者利用物权期待权恶意逃避执行。但一般买受人和执行人之间缺乏类似的管束机制，无法有效防范恶意串通以逃避执行，故其审查要件中特别强调买受人的无过错性。
三、物权期待权的法律效果
不论是一般买受人还是消费者，若其享有物权期待权，则当然能够排除法院对房屋的强制执行。但不同主体的物权期待权与抵押权及工程价款优先受偿权的优先级有所差异。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（以下简称 “批复”）第1条之规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。而根据《批复》第二条之规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即消费者的物权期待权优先于工程价款而受到保护，而工程价款的优先受偿权又优先于其他债权而受到保护。因此，不同权利的保护顺位是：消费者的物权期待权>工程价款的优先受偿权>抵押权>其他一般债权。
值得注意的是，《批复》中只是规定消费者的物权期待权优先于工程价款优先受偿权与抵押权，这是出于对于消费者“居者有其屋”的生存权的优先考量。一般买受人不具有消费者的特殊地位和生存利益，应该尽量控制其对于现有物权体系的冲击，故一般买受人的物权期待权不能对抗工程价款的优先受偿权以及抵押权。另一方面，一般买受人的物权期待权仍然具有排除申请执行人债权的效能，因此其物权期待权应优先于其他一般债权。
综上所述，上述权利的优先顺位为：消费者的物权期待权>工程价款的优先受偿权>抵押权>一般买受人的物权期待权>其他一般债权。
参考文献：
[1]（2020）最高法民终580号
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