工业用地情形下商业房产不能办理“二次消防验收”的责任承担
2022-12-27
引言
根据《住房和城乡建设部应急管理部做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》（建科函〔2019〕52号）文件要求，自2019年6月30日起，各级消防救援机构依据《中华人民共和国消防法》《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号，第119号令修改）承担的建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查职责由各级住房和城乡建设主管部门负责。
但因历史遗留原因，目前存在一批土地性质为工业用地，但地上房产为办公等商用性质的特殊情形，而“一次消防验收”是指建筑物在建设时进行的消防设计审核和消防验收，用以保证建筑物本身的消防安全。“二次消防验收”是指在一次消防验收合格的前提下，对装饰装修工程进行的二次消防验收。消防转隶住建部门后，土地性质是否与房屋用途相符越来越多的成为了各地住建部门办理二次消防验收的前置条件，那么因二次消防验收无法办理进而导致房屋租赁合同无法正常履行的情况下，对于实际投入产生的装修损失，出租人与承租人如何进行责任承担成为了法律盲点，本文从笔者办理的一起已结案例浅析责任承担方式，以此为引。
一、案情介绍
甲制药公司与乙培训学校签订《房屋租赁合同》，乙培训学校向甲制药公司租赁一楼门面共计1400余平用以开设培训机构，租期为三年，装修免租期3个月，双方约定房屋性质为商用，合同另约定二次消防验收由乙方负责，甲方提供一次消防验收合格证明予以配合，但对土地性质未约定。
合同签订后，甲向乙交付了租赁物，乙方聘请第三方完成进行了装修、设备安装、消防施工等实际投入，后因土地性质为工业用地，当地住建部门拒绝收件办理二次消防验收手续，导致培训机构无法投入使用。
乙培训学校提出诉讼，诉求为：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》;2.甲制药公司退还已实际收取的首年租金110余万元；3.甲制药公司支付合同约定的违约金28万余元；4.甲制药公司赔偿实际投入的装修损失420余万元。
二、法律分析及抗辩思路
笔者在一审开庭前一周正式介入本案件，代理甲制药公司应诉，经实际调查，当前确因工业用地原因导致无法办理二次消防验收，短期内甲制药公司亦不满足变更土地性质为商业用地的条件，但在消防转隶前，同一栋建筑物开设有工商银行、东北大药房商业网点，均正常办理了二次消防验收并投入使用。笔者代理甲制药公司提出的主要抗辩观点如下：
1.经威科先行案例检索，本案基本上在全国范围内没有类案可供参考，仅大连地区和成都地区存在两例以承租人不能举证证明住建部门以土地性质拒绝办理消防验收为由驳回了承租人诉讼请求（住建部门普遍以不收件仅口头告知的方式拒绝办理二次消防验收，住建部门是否有权以土地性质拒绝办理二次消防验收不在本文讨论之列，笔者持否定观点），对于本案同样应当以乙培训学校未能举证二次消防验收不能办理原因驳回起诉讼。
2.因合同未对土地性质进行明确约定，因此在地上建筑物性质与合同相符的情况下不能直接得出甲制药公司存在违约行为的结论，根据合同约定及法律规定，消防验收由建设单位进行报验，对于装修装修工程，乙培训学校为发包人（即建设单位），甲制药公司已尽到配合义务。
3.即使确因工业用地原因不能办理二次消防验收导致合同履行不能，在责任承担上也应当由乙培训学校自行承担其实际损失。
首先，该装修损失甲制药公司完全无法预见，参见同地段开设的其他商业网点均能正常办理消防验收。
其次，乙培训学校委托了专业的消防施工、报验公司负责二次消防的施工及报验，双方签订了《消防报审及消防工程施工合同》，就装修工程的消防验收及报审工作已经全部委托给专业的消防公司处理，并且合同11.6条明确约定：“工程未达到合同规定的质量验收标准或未通过政府消防主管部门的验收，乙方（即案外消防施工公司）承担由此给甲方造成的一切损失，”，根据该约定，案外人作为专业的消防工程施工人、报审人，对建设工程是否满足消防验收条件有着清晰和专业的把握，如果真的因为二次消防验收不通过，乙培训学校亦应当根据该约定，向案外人追索由此受到的该部分损失。
最后，根据公安部颁发的原《建设工程消防监督管理规定》的第十三条：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；” 。
再根据《中华人民共和国消防法》第十二条：“特殊建设单位未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工；”。
本案中的装修工程属于超过一千平方米的特殊建设工程，应当先经过二次消防设计审查合格后方可进行施工，乙培训学校作为建设单位未履行消防设计审查的前置义务，在没有取得施工许可证的情况下直接进行了装修施工，如果向住建部门报送了消防设计并进行审查，就会提前发现土地性质存在的潜在影响，进而不会造成该损失，因此乙培训学校应当自行对装修损失承担责任。
4.在了解到乙培训学校欠付第二年度部分租金的情况下，代理甲制药公司提出了反诉要求补齐租金至实际解除之日，以最大限度维护出租人利益。
三、案件审理结果
1.一审主审法官并未以类案中的承租人未举证确因工业用地导致不能办理二次消防验收直接驳回诉讼请求（类案案号：【2020】辽02民终3758号、【2020】川01民终852号），而是到当地住建部门实际调查并制作了笔录，确认本案涉装修工程二次消防验收确因工业用地原因导致无法办理，房屋租赁合同已无法实现合同目的，进而判决解除了房屋租赁合同。
但在违约的认定和责任上，则部分采纳了上述抗辩观点，认定甲制药公司存在土地性质不符导致乙培训学校无法办理证照的违约行为，对违约金予以了支持，但对于装修损失则认定乙培训学校存在没有先进行消防设计审查的损失扩大行为，进而判令乙培训学校承担60%，甲制药公司承担40%。
2.双方对于该结果均不服，向沈阳市中级人民法院提出了上诉，二审主审法官同样走访了沈阳市城乡建设局建设工程消防设计审查处，确认了特殊消防工程的消防审批流程，最终对于装修损失以乙培训学校未按照规定程序提交消防设计申请应承担主要过错，一审法院确定的责任比例导致双方合同利益显著失衡为由，综合全案事实调整为乙培训学校承担装修损失的90%，甲制药公司承担10%。
3.乙培训学校不服上述终审判决向辽宁省高法提出了再审，辽宁省高法以同样理由裁定驳回了其再审申请。
四、实务总结
可以看到，在本案的处理过程中，一审法院、二审法院及再审法院均认为对于此种情形下的装修损失，乙培训学校作为建设单位未按照法定程序先进行消防设计审查应承担主要过错，对于责任比例上二审法院直接调整为90%，甲制药公司作为出租人仅承担10%，案件取得了圆满结果。
笔者建议不论是出租人亦或是承租人，均应注意到消防验收转隶住建部门后后所带来的新变化，在签订房屋租赁合同时应当对土地性质进行相应的约定或调查，以免承担巨额损失。
案件索引：
[1]（2020）辽0106民初11001号；沈阳市铁西区人民法院。
[2]（2021）辽01民终18294号；沈阳市中级人民法院。
[3]（2022）辽民申3572号；辽宁省高级人民法院。
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